Продава едностаен апартамент в София: цени по квартали и села
Колко пари събира типичната обява
Най-много едностайни се предлагат между 110 и 130 хиляди евро: 298 обяви, повече от една на всеки четири. Съседният слой, от 90 до 110 хиляди, държи още 259. С бюджет до €130 хил. стигате до 578 предложения, тоест до половината пазар и малко отгоре. Под €70 хил. има само 40 обяви, а над €160 хил. са 149, в които влизат новите сгради в Лозенец, Изток и центъра. Колоната вдясно не е грешка: там отиват и едностайните от 60–80 кв.м, които на практика са двустайни без преградна стена.
1 123 обяви за продажба в София и околността, imot.bg, септември 2026.
По-малкото жилище струва повече на метър
Това е първото, което изненадва купувачите на едностаен. Жилищата до 30 кв.м се предлагат медианно за €3 453/кв.м, а тези между 51 и 60 кв.м за €2 482/кв.м. Разликата идва от нещата, без които никое жилище не минава: баня с плочки и санитария, кухня с плот и уреди, антре, врата, дял от покрива и асансьора. При 28 квадрата всичко това се разпределя на малко метри, при 54 на двойно повече. Затова, ако сравнявате обяви, сравнявайте ги в една и съща група по площ, не с градската медиана.
- до 30 кв.м€3 453/кв.м · 70 обяви
- 31–40 кв.м€2 914/кв.м · 230 обяви
- 41–50 кв.м€2 653/кв.м · 543 обяви
- 51–60 кв.м€2 482/кв.м · 213 обяви
- над 60 кв.м€2 361/кв.м · 67 обяви
Най-голямата група е 41–50 кв.м: 543 обяви с медиана €120 000.
За сравнение: двустайният в София е €2 514/кв.м при медиана €173 400, тристайният €2 454/кв.м. Стъпката от едностаен към двустаен струва около €53 хил. при медианите, а обявите за двустайни са 6 962, шест пъти повече.
Какво точно купувате под името „едностаен“
В сайтовете с обяви категорията е една, но зад нея стоят поне четири различни жилища. Разликата се вижда на схемата, не в заглавието, затова я поискайте още при първото обаждане.
Панел и ЕПК
Стая, отделна кухня с прозорец, баня и антре, общо 38–50 кв.м. Сградите от 70-те и 80-те имат медиана €119 000 и 45 кв.м. Кухнята обикновено събира маса за двама, което в новото строителство е рядкост.
Стара тухла в центъра
Малко обяви (28), но с най-скъп метър: €4 320/кв.м при около 33 кв.м. Често висок таван, дървена дограма и никакъв асансьор.
Нова сграда с Акт 16
135 обяви, медиана €149 200. Обикновено дневна с кухненски бокс и спален кът, понякога отделна спалня без прозорец. Площта е застроена, чистата е с 18–25% по-малко.
В строеж
372 обяви на €2 393/кв.м. Най-ниският метър в града, платен с чакане и риск. Тук се срещат и студията, обявени като едностайни.
Етажът мести цената по-малко, отколкото се мисли: партерът и първият етаж са €2 636/кв.м, средните €2 674/кв.м, последният €2 579/кв.м. При отдаване обаче партерът се наема по-бавно, а това не се вижда в цената на обявата.
Център, широк център, комплекси, полите на Витоша
Едностаен за едни и същи пари изглежда различно в различните пояси на града. В центъра получавате стар фонд и адрес, в комплексите повече метри и панел, под планината ново строителство и дълъг път до работа.
| Пояс | Обяви | Медиана | €/кв.м | Площ | Квартали |
|---|---|---|---|---|---|
| Централна зона | 100 | €157 000 | €3 800/кв.м | 38 кв.м | 3 |
| Широк център | 158 | €126 000 | €2 826/кв.м | 45 кв.м | 16 |
| Външен пояс | 480 | €115 839 | €2 558/кв.м | 46 кв.м | 33 |
| Полите на Витоша | 266 | €123 000 | €2 593/кв.м | 47 кв.м | 8 |
Къде метърът е най-евтин и къде най-скъп
Долният край
Между Обеля и Лозенец метърът се различава повече от два пъти. Предлагането обаче е събрано на няколко места: Малинова долина, Студентски град, Център, Младост 4 държат заедно близо една трета от обявите. Малинова долина и Студентски град са пълни с нови сгради, пуснати за студенти и инвеститори. Всички 60 квартала с достатъчно обяви са в таблицата с цени, а останалите имат ориентир от съседите си в списъка с квартали.
Едностаен за отдаване: къде наемът работи най-добре
Едностайният е жилището, което се дава под наем най-лесно. Търсят го студенти, млади хора на първа работа, двойки без деца и хора, дошли в София за година-две. Брутната доходност за града излиза 4,8%: медиана на наема €480 срещу медиана на цената €120 000. При тристайните същата сметка дава под 4%.
- Люлин 96,7% · наем €500
- Красна поляна 16,1% · наем €600
- Люлин 105,8% · наем €450
- Малинова долина5,4% · наем €520
- Лагера5,3% · наем €600
- Люлин 45,3% · наем €400
- Дървеница5,2% · наем €450
- Овча купел5% · наем €500
Наем × 12 / медианна цена. Без данък, такса вход, празни месеци и ремонти.
От брутните проценти трябва да махнете доста: 10% данък върху наема след 10% нормативни разходи, такса за входа, данък сгради и такса смет, един-два празни месеца годишно и обзавеждане, което се подменя на няколко години. Сметката за конкретно жилище е в калкулатора, а кварталите поотделно в едностаен за инвестиция.
Вноска или наем: сметката за първо жилище
Вноската по кредит за медианния едностаен излиза под медианния наем. Това е причината толкова млади хора да купуват веднага щом съберат самоучастието. Трудната част не е месечната сума, а първоначалната: около €29 500 в брой, ако банката финансира 80%, и около €17 500 при програма с 90%. Банките искат всички вноски да не минават приблизително 45% от нетния доход. За вноска €389 това значи около €900 нетно на месец. Повече за условията в едностаен като първо жилище и кредит за едностаен.
Как ви помага заявката
- Казвате ни района, сумата и за какво купувате: за себе си, за отдаване или за дете, което следва в София.
- Преглеждаме текущите обяви за едностайни там. Жилище, пуснато от три агенции и собственика, става един ред, а изтеклите и явно надценените отпадат.
- До един работен ден получавате няколко обяви с бележка: метърът спрямо района, липсващи данни, въпроси към продавача.
- Огледите и преговорите остават за вас. Не сме посредник и не вземаме процент от никоя страна.
Съвети и разбори за едностайни
Отделни страници разглеждат въпросите, които купувачите задават отново и отново: как се разпознава студио, обявено като едностаен; колко струва покупката освен цената; какво се проверява преди капаро; кои квартали носят най-добър наем. Входната точка е едностаен апартамент в София, пълният списък е в Съвети.
- Едностаен в София
- Продава едностаен
- Продавам едностаен
- От собственик
- Цени по квартали
- Евтин едностаен
- До €130 хил.
- Едностаен с Акт 16
- Едностаен ново строителство
- Едностаен в центъра
- Едностаен за инвестиция
- Обзавеждане на едностаен
- Едностаен, боксониера, двустаен
- Едностаен в Младост
- Едностаен в Студентски град
- Едностаен в Малинова долина
- Едностаен в Красно село
- Едностаен в Люлин
- Едностаен в Дружба
- Едностаен в Овча купел
- Едностаен в Манастирски ливади
- Едностаен като първо жилище
- Квадратура на едностаен
- Кредит за едностаен
- Разходи при покупка
- Документи и проверка
- Оглед на едностаен
Селата и градовете около столицата
Едностайни извън града има малко. От 104 места с пет и повече обяви е само Боровец, и то с ваканционни студиа. В Банкя, Божурище, Бистрица и другите предлагането идва на единици, затова там показваме ориентир от най-близките места с обяви. Когато тези места са далеч, го казваме направо. Пълният списък е на страницата села и градове.
По-малко звънене на брокери, повече реални огледи
Напишете кои квартали ви интересуват, до колко сте готови да платите и дали ще теглите кредит. Получавате кратък списък с актуални едностайни, обявите от собственици са първи, и мнение дали цената е в нормата за района.
- Отделна кухня или бокс, етаж, тераса
- Не сме агенция, без комисиона
- Телефонът ви не отива при брокери
Кратки отговори за покупката на едностаен
Колко струва едностаен апартамент в София сега?
В септемврийското ни преброяване обявата по средата на списъка (медианата) иска €120 000 за около 46 кв.м, което е €2 659/кв.м. Една пета от предложенията са под €95 000, една пета минават €149 900. Това са поискани суми. На масата за преговори обикновено падат още няколко процента.
Защо квадратът на едностайния излиза по-скъп от този на двустайния?
Всяко жилище има баня, кухня, антре, входна врата и дял от стълбището, независимо колко е голямо. При 46 кв.м тези неизбежни неща тежат повече на метър. Затова едностайният е €2 659/кв.м, двустайният €2 514/кв.м, а тристайният €2 454/кв.м. Най-малките, до 30 кв.м, стигат €3 453/кв.м.
Едностаен и боксониера едно и също ли са?
В старите софийски блокове не. Едностаен там значи стая, отделна кухня, баня и антре, а боксониерата е една стая с кухненски кът. В новите сгради границата се размива: много жилища, обявени като едностайни, са дневна с бокс и спален кът зад плъзгаща врата. Сайтовете с обяви ги слагат в една категория, затова гледайте схемата. Подробно в едностаен, боксониера или двустаен.
Има ли едностайни под €100 000?
Да, 289 обяви, около една от всеки четири. До €80 000 остават 88, а под €60 000 броим едва 18, повечето с уговорки: партер, сграда без Акт 16 или жилище далеч от града. Списъкът е на страницата евтин едностаен.
С колко собствени пари мога да купя едностаен с кредит?
При цена €120 000 и финансиране 80% трябват около €24 000 самоучастие. Данъкът, нотариусът, вписването, оценката и адвокатът добавят приблизително €5 500. Общо около €29 500 в деня на сделката, ако няма агенционна комисиона.
Каква доходност носи едностаен под наем?
Медианният наем на едностаен е €480 на месец. Спрямо медианната цена това е 4,8% брутно годишно. Най-високо излиза в Люлин 9 (6,7%), Красна поляна 1 (6,1%), Люлин 10 (5,8%). От брутната цифра вадите данък, такса вход, празни месеци и ремонти, така че нетно остават около 3–3,5%.
Да купя ли едностаен в строеж?
В строеж са 372 обяви, 33,1% от всички, с медиана €2 393/кв.м. Завършените след 2021 г. са €3 020/кв.м. Отстъпката срещу чакането има смисъл, ако не плащате наем междувременно. Сравнението е в едностаен в строеж.
Какво получавам, ако пусна заявка?
Кратък списък с живи обяви за едностайни в районите и сумата, които посочите, като тези от собственици са отгоре. При всяка пишем дали цената на метър е нормална за района и кои документи да поискате. Безплатно е. Не сме агенция и не делим комисиона с никого.